Не наемайте ликвидатор, без да знаете тези неща
Когато трябва да продадете съдържанието на жилище поради съкращаване, развод или смърт на близък човек, обикновено държането на продажба на имоти е най-ефективният вариант .
Въпреки че можете самостоятелно да организирате продажба на имоти , наемането на компания за продажба на недвижими имоти (или ликвидатор на имоти) спестява време и стрес. Може дори да ви спечели повече печалба - дори след като платите таксите на ликвидатора. Но не се втурвайте в подписването на договор.
Ето 21 въпроса, които трябва да зададете, преди да наемете имот за продажба:
Какви услуги предоставяте?
- Отговорът на това не е толкова очевиден, колкото си мислите.
- Сортират ли, очистват, цени и правят стоката? Предоставят ли се таблици и дисплеи?
- Дали те се грижат за рекламата и всички необходими разрешения? Колко служители осигуряват и какво правят тези служители? Ако местните закони изискват данък върху продажбите, проследяват ли се и се уверяват, че са платени?
- Почистват ли и изчистват имота след края на продажбата на имота?
Какво и как плащате?
Не се разрешавайте за компания за продажба на имоти, без да разберете какво и как те таксуват. Общите методи включват:
- процент от брутните продажби
- единна ставка
- фиксирана сума плюс процент от продажбите
- минимален или процент от продажбите, което от двете е по-голямо
Въпреки това, те таксуват, този метод включва ли всичко? Това покрива ли разрешителни, рекламни разходи и такси за обработка на кредитни карти?
Те таксуват ли допълнително за услуги по избор, като например изчистване на непродадени стоки? Накрая попитайте дали сте длъжни да платите депозит.
Как определяте цените на стоката?
- Ценообразуването на стоките по подходящ начин е една от най-важните услуги, които една продажба на недвижими имоти трябва да осигури.
- Попитайте дали някой от фирмата е професионален оценител. Независимо дали отговорът е "да" или "не", попитайте за всички области на ценообразуване.
- Как ликвидиращият определя цените и научните изследвания извън експертните си познания? Тя разчита ли на ръководствата за цените? Завършени търсения на артикули на eBay или други сайтове за онлайн продажби? Наема ли оценител за неизвестни предмети, които са потенциално ценни?
Вие сте застраховани? Какво покрива застраховката?
Трябва да знаете дали ликвидаторът на недвижими имоти носи застраховка, която покрива Вашата продажба. Ако е така, дали сте обхванати, ако:
- къщата се ограбва, докато е под контрола на компанията
- стоките се откраднат по време на продажбата
- купувачът пада и пада по време на продажбата
- купувачът е ранен от дефектна стока, след като я е взел вкъщи
- служител получава ранени натоварване на стоки в колата на купувача
- служител поврежда колата на купувача, докато зарежда стоки
Обвързани ли сте?
Ще закупят ли гаранция, за да защитят загубите ви, ако фирмата не изпълнява по договореност?
Как ще запазите имота си сигурен?
- Какви предпазни мерки предприема компанията за продажба на имоти, за да защити помещенията и стоките?
- Наемат ли си охранителен персонал, за да патрулират обратно стаи, стопански постройки и изходната врата? Как се справят с контрола на тълпата? Ограничават ли броят на купувачите, които са разрешени вътре в даден момент? Забраняват ли купувачите да влизат с големи торбички и раници, за да ограничат ликвидирането?
Кога и как отстъпвате стоката?
- Компанията остави купувачите да се пазарят за по-ниски цени от самото начало? Или някога? Ако е така, те заемат определен процент от цената на маркера? Или ви наричат, собственикът, с оферти?
- Ако компанията за продажби на недвижими имоти не допуска търгуване, предлага ли редовни отстъпки? При двудневна продажба например може да се каже, че няма отстъпки на първия ден - 25% от денонощието от 9 часа до обяд, а след това - 50% от обяд до затварянето им.
- Планираните отстъпки обикновено правят най-смисъл за продажбите на имоти. Вие не намалявате цените в мига, в който започва продажбата - и не обвързвате служителите с постоянни преговори. Освен това предлагането на най-големите отстъпки през последните часове на продажба насърчава купувачите да се върнат.
Оставяте ли себе си или вашите служители да правят покупки?
- Това е конфликт на интереси за закупуване на стоки, които сте наели да цените и продавате. Дори ако компанията е съвестно честна, тя ви дава основание да се съмнявате - особено ако те купуват да препродават онлайн или на бълха пазар или антикварен мол .
- Откъде знаеш, че не определят ниските цени за нещата, които искат? Откъде знаеш, че те не изхвърлят нещата, докато не бъдат предложени големите отстъпки в края на продажбата? Ако те също изчистят остатъците след продажбата ви на имоти, как можете да сте сигурни, че те ще сложат тези неща по време на продажбата изобщо?
Позволявате ли на някого да купи преди началото на продажбата на имота?
- Ако компанията купува от продажбите си на имоти, има ли право да направи покупка преди началото на продажбата?
- Какво ще кажете за дилърите? Получават ли първият поглед? Ако е така, как можете да сте сигурни, че не са част от ликвидатора на имоти в станцията на античния мол ?
- Какво ще стане, ако някой потенциален купувач падне за нещо, което вижда в една от рекламните ви снимки? Може ли да я купи сега, за да не стигне първо до нея?
- Какво ще кажете за ваш приятел или роднина? Да приемем, че вашият братовчед решава, че наистина би искал да има вашата маса за хранене? Може ли да го купи рано, ако плаща пълна цена?
Кога ще планирате продажбите си на имоти?
- Някои компании за продажба на имоти се записват месеци предварително. Ако една компания не може да стигне до вас в продължение на три месеца и трябва да притежавате имота празен в един, преминете към следващия ликвидатор в списъка си.
Какво се случва преди продажбата и колко време отнема?
- Продажбата на имоти изисква много подготовка, включително време за сортиране, ценообразуване и поставяне. Колко време ще трябва компанията да направи всичко това? Какво друго ще трябва да направят? Те ще имат нужда от достъп до къщата, но изискват ли изключителен достъп? Това вероятно не е проблем, ако ликвидирате имота на починалото лице, но какво ще стане, ако това е вашата продажба и все още живеете там? Ще трябва ли да се махнете? Кога?
Какво ми трябва да направя?
- Компанията за продажба на имоти изисква от вас да преместите цялата стока, която не продавате от къщата преди първоначалната разходка? Или е добре, ако просто посочите изключените стоки? Какво ще кажете, ако преместите всичко в една стая и направите тази стая извън границите по време на продажбата?
- Вие сте отговорни за преместването на стоки от тавани, мазета и стопански постройки в основната част на къщата преди подготовка? Трябва ли да се почисти къщата или стоката?
- Компанията очаква ли да сте на повикване по време на подготовката, за да отговорите на въпроси? Ще ви се обадят ли за оферти по време на продажбата?
- Какво друго те очакват да направиш?
Как ще рекламирате продажбата на моите имоти?
- Как компанията за продажба на имоти планира да рекламира вашето събитие? Ще вземат ли много снимки и ще публикуват събитието ви в големи сайтове за директории за продажба на имоти? Използват ли имейл списък и социални медии? Ще пускат ли реклами в местните вестници и в Craigslist ? Ще пуснат ли и по-големи реклами във вестниците?
Има ли наказание за изваждане на елемент от продажбата?
- Какво ще се случи, ако промените решението си за продажба на елемент или две? Това е вашите неща, така че можете да направите каквото искате, нали? Може би не. Някои фирми за продажба на имоти ви накарат да платите наказание за изтегляне на елемент след първоначалната разходка. В края на краищата, ако бъдат изплатени процент, премахването на стоки означава минимизиране на печалбата на компанията.
Имате ли сметка за стоката и парите след продажбата?
- Някои компании за продажба на имоти правят писмен опис и проверяват продуктите, които продават, заедно с продажната цена. Някои успешни, реномирани компании не правят нищо от това, защото ще трябва да наемат повече персонал за плащане и да ви таксуват повече.
- Нуждаете ли се от това доказателство за лоялност? Или, ако ликвидирате имота на някой друг, имате ли нужда от тази информация за данъка върху недвижимите имоти?
Кога и как ми плащат компанията за продажба на имоти?
- Кога ще вземете своя дял от продажбата на имота? В края на всеки ден от продажбата? Веднага след като официално приключи продажбата на имоти? В рамките на 30 дни след крайната дата на продажба?
- Също така, планират ли да ви плащат с чек или парични средства?
Мога ли да участвам в продажбата на имоти?
- Емоционално приложените продавачи рядко са ефективни продавачи. Подобно на агентите за недвижими имоти, ликвидаторите на имоти обикновено предпочитат собствениците да останат далеч по време на продажбата. Някои дори го пишат в договора.
Какво се случва след продажбата?
- Когато приключи продажбата, какво ще се случи?
- Полагат ли вашите неща на пода, когато пакетират дисплеи и маси? Заключват ли те и оставят теб с бъркотията? Или те изчистват непродадените неща и почистват къщата? Те просто вземат ли останалите неща, за да пазят или даряват? Или го поставят в магазин за пратки?
- Всичко зависи от избраните от вас услуги от въпроси 1 и 2.
Можете ли да предоставите референции?
- Попитайте фирмите, които интервюирате за референции от предишни клиенти за продажба на имоти. Могат ли да предоставят информация за връзка, за да проверите? Или ли са писмата, които получавате?
Кога и къде са вашите предстоящи продажби на имоти?
- Получете списък на предстоящите продажби на имоти, организирани от всяка компания, която интервюирате и ги посещавате. Влезте в продажбите малко преди да започнат. Радвай се, ако трябва да чакаш на ред. Това означава, че една компания е направила своята работа, рекламирайки събитието - и че е сериозно за сигурността по време на отварянето.
- Докато сте на всяка продажба, правете бележки. Има ли достатъчно персонал? Дали стоката е организирана по атрактивен начин? Виждате ли проверка за сигурност в спални, бани и други области, които не се виждат от масата за плащане?
- Участието в продажбите на недвижими имоти е начинът, по който наистина ще разберете как всяка фирма изпълнява.
Договорът включва ли всичко, което съм задал?
- След като намерите фирма с отговори, които ви харесват, уверете се, че подробно разясняват какво сте обсъждали в договора. Ако фирмата не сключи писмени договори, намерете някой друг. Една реномирана компания иска договорът да се защити и от вас.