Федералната програма за жилищни кредити с ниски доходи е успешна от 1987 г. насам, като осигурява наематели с ниски доходи с прилични апартаменти на достъпна цена. Ако търсите апартамент на данъчен кредит , има някои неща, които трябва да знаете, преди да кандидатствате.
Ето отговори на често задавани въпроси относно федералната програма за данъчни кредити за жилища с ниски доходи.
В: Каква е програмата за данъчни кредити?
A: Програмата за данъчни кредити, известна още като "Федерална програма за данъчни кредити за жилища с ниски доходи" или просто LIHTC, е популярна жилищна програма на достъпна цена от 1987 г. насам. За разлика от повечето жилищни програми, управлявани от HUD, кредитната програма се управлява от IRS, съгласувано с държавните агенции за жилищно финансиране в цялата страна. Наемодателите, които участват в програмата, получават данъчни кредити за период от 10 години за своите имоти с данъчен кредит в замяна на отдаването под наем поне на част от апартаментите си на нискодоходни наематели при ограничен наем.
В: Мога ли да получа данъчен кредит?
О: Не. Програмата за данъчен кредит получава своето име, защото собствениците на участващите имоти получават ценни данъчни кредити в замяна на запазването на сградите им на достъпни цени. Като наемател в имот за данъчен кредит , обезщетението, което получавате, идва под формата на ограничен наем, ако приемете, че сте допустими за доходи.
В: Като част от доходите на домакинствата, се отчитат анюитетите?
О: Ако имате пенсия или друг анюитет, има шанс, че ще трябва да бъдете сметнати по някакъв начин като част от доходите на домакинството. Как хазяинът трябва да определи как да се отнесе към анюитет, който имате (или че можете да установите, след като подпишете лизингов договор за апартамент с ниски доходи при имущество за данъчен кредит) зависи от това дали имате право да изтеглите салдото анюитет и ако вече получавате плащания.
Ако вече сте започнали да получавате плащания, наемодателят трябва да поиска от вашия брокер дали имате право да оттеглите салдото на анюитета. Ако имате това право, тогава наемодателят трябва да третира вашите анюитети като актив.
Също така, след като започнете да получавате анюитетни плащания, обикновено не можете да ги конвертирате в еднократна сума пари. Ако това е вашето положение, тогава вашите редовни плащания ще бъдат третирани като приходи от вашия собственик.
Очаквайте, че наемодателят ви ще трябва да провери дали имате право да оттеглите салдото (дори и ако са оценени санкциите), каква е основата, на която анюитетът може да се очаква да нарасне през следващата година, такса за отнемане или наказание за предсрочно напускане , както и данъчната ставка и данъчната санкция, които биха били приложими, ако сте изтеглили целия баланс на анюитета си.
В: Тестовете се считат за част от доходите на домакинствата?
О: Тръстът често се брои по някакъв начин като част от доходите на домакинствата. Как хазяйникът трябва да определи как да се отнася до доверието, което имате (или че може да създадете, след като подпишете лизинг за апартамент с ниски доходи в имот за данъчен кредит) зависи от това дали имате достъп до главницата в сметката или дохода от сметката.
В: Активите се броят като приходи?
О: Не. Активите сами по себе си не се отчитат като доход, но всеки приход, който даден актив произвежда, обикновено се брои при определянето на допустимостта на доходите на домакинството ... Прочетете повече
В: Домакините проверяват ли доходите?
О: Да. Ако възнамерявате да кандидатствате за апартамент с ниски доходи при имот с данъчен кредит, очаквайте, че наемодателят или мениджърът на недвижимите имоти ще се нуждаят от проверка на доходите и активите. Програмата за данъчни кредити специално изисква проверка, като се има предвид колко е заложено ... Прочетете повече
В: Как точно се изчислява наемът ми?
О: Наемът се изчислява въз основа на броя на спалните в апартамента, а не на действителния брой хора, които живеят там. Вашият хазяин трябва да изчисли вашия наем, ако приемем, че във всяка спалня живеят 1,5 души (или един пътник, в случай на студио).
Така например, наемът на апартамент с две спални, например, ще се основава на трима обитатели (1,5 х 2 спални) в апартамента.
Размерът на данъчния кредит включва и надбавка за комунални услуги.
Максималният наем, за който може да се наложи да плащате за единица с ниски доходи в имот с данъчен кредит, е 30% от средния брутен доход на площ (обикновено 50% или 60%) от средния брутен доход на района (AMGI).
Въпрос: Броят на хората в моето семейство влияе ли на избираемостта?
О: Да. Броят на хората във вашето домакинство се отразява върху това дали можете да се квалифицирате за единица с ниски доходи при данъчен кредит. Вашето домакинство трябва да получава по-малко от определен процент от средния брутен доход на площ (AMGI), което се основава на размера на домакинството. От друга страна, данъчният кредит не се основава на реалния брой хора в апартамента Ви.
Въпрос: Ще трябва ли да подпиша специален лизинг?
О: Не. Програмата за данъчни кредити не изисква наемодателите да наемат наематели под наем. Но може да намерите добавка към лизинг с една или две клаузи, специфични за програмата за данъчен кредит. Например, вероятно можете да очаквате клауза, която да изисква от вас да си сътрудничите с вашия собственик, за да назначавате и проверявате приходите си всяка година и може да има език, който казва, че ако наемодателят ви научи, че съзнателно сте дали невярна или непълна информация за приходите, може да бъде основание за прекратяване на вашия лизинг.
В: Мога ли да наема на месечна база?
О: Когато за първи път подписвате лизинговия договор за апартамент с данъчен кредит, той трябва да бъде за срок от най-малко шест месеца (въпреки че има няколко изключения). След това Вие и вашият хазяин може да се съгласите да подновите своя лизинг на месечна база.
В: Ще има ли наематели на пазара в сградата?
О: Може да има. Много имоти с данъчен кредит включват някои апартаменти с ниски доходи и някои апартаменти на пазарна цена.
Въпрос: Ще се откроя като ниски доходи, ако има наематели на пазара?
О: Не би трябвало. Наемодателите са задължени да не отделят пазарни и нискодоходни апартаменти и никой в имота си за данъчен кредит не трябва да знае какъв наем плащате, освен ако не им кажете.
В: Моят доход се определя въз основа на това, което съм направил през изминалата година?
О: Не. Това е определено, като очакваме напред и "увеличаваме" годишния си доход за следващата година. Например, ако спечелите 3000 долара месечно на работа, този доход ще се счита за 36 000 долара (12 месеца х 3 000 долара), дори ако се окаже, че получавате рейз или дори губите работата си един месец след като сте се преместили в апартамента си.
Въпрос: Как земеделските стопани отчитат нередовен доход от трудова заетост?
О: Приходите от заетост трябва да бъдат включени като част от доходите на домакинствата, независимо дали доходът е постоянен или нередовен.
Обикновено собствениците, които участват в програмата за данъчен кредит, трябва да използват текущите обстоятелства на наемателя, за да "увеличат годишно" дохода, което означава сума, която наемателят очаква да спечели през следващите 12 месеца, дори ако се окаже, че броят е много по-висок или по-ниско.
Въпрос: Ще се ли дисквалифицира ли едно разводно споразумение или съвместни активи?
О .: Не. Евентуалният наемател не е дисквалифициран само за това, че има развод за развод или съвместни активи.
Макар да е възможно приходите Ви вследствие на развод да ви направят неприемливи, да имате развод за развод или съвместни активи, не са основателни причини да откажете да подадете заявление за кандидат за данъчен кредит или автоматично да считате, че кандидатът не отговаря на условията за доходи.
Въпрос: Наемът се основава на доходите ми?
О: Не. За разлика от другите жилищни програми, данъчният кредит се основава на средния доход във вашия окръг или друга местна област. Тази средна стойност се нарича "междинен брутен доход" (AMGI), която HUD се актуализира всяка година. Вашият действителен доход има значение, когато става въпрос за определяне дали се квалифицирате за апартамент с ниски доходи при данъчен кредит имот. Но действителният наем, който плащате, не се основава на доходите Ви.
Въпрос: Не мога ли да се съгласявам с други хора, ако спечеля твърде голям доход за данъчен кредит?
О: Не е задължително. Въпреки че всеки имот с данъчен кредит трябва да спазва същите правила, за да определи допустимостта на дохода, може да спечелите твърде много за един имот за данъчен кредит, но все пак да се считате за допустим за други. Това може да се случи, ако например спечелите 55% от лимита за доходите. Имотът, който трябва да наеме на наемателите, които не получават повече от 50% от лимитите на доходите, ще ви отхвърли, но имотите, използващи 60% цифра, ще ви бъдат допустими. Също така, границите на доходите варират според окръг, така че ако спечелите леко прекалено голям доход за един имот, може да имате успех в друг имот, който използва различни ограничения.
Въпрос: Мога ли да се изкарам, ако моят доход излезе нагоре след като се придвижих?
О: Не трябва да се притеснявате, че ще бъдете изгонени заради прекомерния доход. Ако доходите ви достигнат до 140% от средния брутен доход на района (AMGI), няма проблем. Ако доходите ви се повишат над това ниво, може да се наложи на наемодателя да предприеме мерки, за да се увери, че сградата остава квалифицирана за всичките си данъчни кредити.
В най-лошия случай вашият хазяин може (с правилно предизвестие) да превключи апартамента Ви на пазарна цена и вие ще загубите ползата от ограничения наем. Ако обаче доходите ви са толкова високи, всъщност не сте с ниски доходи и трябва да сте в състояние да си позволите наем от пазара. Наемодателите на имоти с данъчен кредит могат да изгонят наемателите само за "добра причина", както е определено от държавните или местните закони. Това също означава, че наемодателят ви не може да реши да не подновява лизинговия Ви договор без основателна причина.
Въпрос: Всеки път, когато се променя доходът ми, трябва ли да се уверя отново?
О: За щастие, не. Програмата за данъчен кредит няма "междинни пресертификации", което означава, че ако промените работни места, получите рейз или купите или продадете актив, не е нужно да изчислявате дохода си и да проверявате отново. Трябва да очаквате да се срещнете с мениджмънта, за да препотвърдите дохода си само веднъж годишно, обикновено около годишнината от подписването на лизинговия договор.
В: Като студент, мога ли да живея на имущество за данъчен кредит?
О: Общото правило е, че ако всеки от вашето домакинство е студент на пълно работно време, тогава не можете да наемете имот с данъчен кредит. Така че, ако сте студент на пълно работно време със съквартирант, който отива на училище на непълно работно време, тогава сте добре. Ако всеки от вашето домакинство отива на училище на пълно работно време, попитайте ръководството дали става дума за изключение.
В: Трябва ли данъчните имоти да отговарят на законите за дискриминация?
О: Да. Данъчните кредити за имоти се подчиняват на едни и същи закони за жилищно настаняване като конвенционалните имоти. Освен това, благодарение на споразумение между HUD, Министерството на финансите и Министерството на правосъдието (IRS), IRS може лесно да се запознае със справедливо жилищно нарушение на наемодателя и да го използва като основание за неспазване на данъчния кредит. Това означава, че наемодателите с данъчни кредити имат още по-голяма причина да не ви дискриминират.
В: Как могат наемателите и потенциалните клиенти да получат повече информация за програмните изисквания?
О: Наемателите и перспективите често имат въпроси за доходите и правилата за данъчни кредити. В допълнение към отговорите на често задаваните въпроси, които са отговорени тук, можете да получите отговор на конкретните за държавата въпроси от държавната агенция за жилищно финансиране, която управлява програмата за данъчни кредити, в която живеете. Вижте списъка на държавните агенции за жилищни кредити .